การดัดแปลงหรือต่อเติมอาคารที่ไม่ได้มาตรฐาน มักเกิดขึ้นจากความต้องการหรือการใช้งานที่เปลี่ยนแปลง แต่มีปัญหาในด้านความปลอดภัย การใช้งาน หรือความสะดวกสบาย เช่น การเพิ่มห้องน้ำโดยไม่มีระบบระบายน้ำที่เหมาะสม การต่อเติมพื้นที่ใช้งานโดยไม่มีการพิจารณาถึงความเหมาะสมของโครงสร้าง การต่อเติมอาคารในบางครั้งเจ้าของอาคารอาจไม่ทราบว่าสิ่งที่ทำเรียกว่าเป็นการดัดแปลงหรือไม่เพราะในบางกรณีไม่ได้เข้าข่ายการดัดแปลงตามกฎหมายจึงไม่จำเป็นต้องขออนุญาต
ความหมายของคำว่าดัดแปลง ตามกฎหมาย
กฎหมายที่เกี่ยวข้องคือ กฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ระบุไว้ว่า
ดัดแปลง หมายความว่า เปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และ มิใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กำหนดในกฎกระทรวง
ซ่อมแซม ซึ่งหมายความว่า ซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิมก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อน
บ่อยครั้งที่เจ้าของอาคารไม่เข้าใจว่า ซ่อมแซม กับ ดัดแปลงต่างกันอย่างไรทำให้คิดว่า การดัดแปลงเป็นซ่อมแซมจึงไม่ได้ขออนุญาตซึ่งเข้าข่ายผิดกฏหมาย
สิ่งที่จัดอยู่ในการซ่อมแซมอาคาร ตามกฎหมาย
ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 ปี 2528 ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 65 ปี 2558 มีกำหนดการกระทำต่อไปนี้ซึ่งไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แบ่งเป็น 6 ข้อดังนี้:
- เปลี่ยนโครงสร้างที่ไม่ใช่คอนกรีตหรือเหล็กรูปพรรณโดยสิ่งวัสดุที่ใช้ต้องเป็นวัสดุชนิดเดิม ขนาดเท่าเดิม และจำนวนเท่าเดิม
- เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น ผนัง ประตู หน้าต่าง โดยสิ่งที่เปลี่ยนต้องมีน้ำหนักไม่เกิน 10% ของวัสดุเดิม
- เปลี่ยนหรือต่อเติมส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างโดยไม่ทำให้น้ำหนักตรงจุดนั้นเพิ่มขึ้นเกิน 10%
- การลดหรือเพิ่มพื้นที่บ้านโดยไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน
- การลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้านโดยไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน
- การติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์ของระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาอาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร โดยจะต้องมีการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงและได้รับการรับรองจากวิศวกรโยธาตามกฎหมาย เพื่อการติดตั้งที่ปลอดภัย และต้องแจ้งให้พนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการดังกล่าว
จาก 6 ข้อที่กล่าวมาในข้างต้นเจ้าของไม่จำเป็นต้องขออนุญาต เนื่องจากไม่ใช่การดัดแปลงอาคารแต่หากมีการทำนอกเหนือจากนี้จะต้องทำการขออนุญาตต่อเติมอาคารจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น สามารถดูรายละเอียดการขออนุญาตได้ที่นี่ —> การขออนาญาตดัดแปลงอาคาร
กฎเบื้องต้นการต่อเติม-ดัดแปลงอาคาร มีอะไรบ้าง
1. การต่อเติมอาคารต้องรักษาพื้นที่ว่างเปล่าอย่างน้อย 30% ของพื้นที่ดิน
ตามกฎหมายระบุให้ การต่อเติมอาคารต้องรักษาพื้นที่ว่างเปล่าอย่างน้อย 30% ของพื้นที่ดินไว้ เพื่อเป็นมาตรการป้องกันภัยพิบัติและสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน และหากความสูงของอาคารไม่เกิน 15 เมตร จะต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารอย่างน้อย 1 เมตร และหากอาคารสูงกว่า 15 เมตร จะต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
มาตรการนี้มีเป้าหมายในการลดความเสี่ยงจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น อุบัติเหตุเพลิงไหม้ การรักษาพื้นที่ว่างรอบๆ เพื่อให้เจ้าบ้านและเจ้าหน้าที่ดับเพลิงมีพื้นที่ทำงานที่มั่นคงและปลอดภัย เมื่ออาคารมีช่องว่างระหว่างกัน ทำให้การระบายอากาศเป็นไปอย่างเหมาะสม ลดความอับชื้นภายในบ้านได้อีกด้วย และป้องกันการรบกวนจากอาคารใกล้เคียง
2. ระดับรั้วหรือกำแพงที่เหมาะสม
- รั้วหรือกำแพงที่ติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะโดยให้ความสูงต่ำกว่า 3 เมตร สามารถก่อสร้างได้โดยไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ
- สำหรับอาคารที่มีความสูงระหว่าง 9 เมตรถึง 23 เมตร ผนังของอาคารและช่องเปิด เช่น หน้าต่าง ประตู ช่องลม และช่องแสง หรือระเบียง จะต้องอยู่ห่างจากแนวของเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร
- สำหรับอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ควรเว้นระยะห่างของผนังและช่องเปิด เช่น หน้าต่าง ช่องลม และช่องแสง จากแนวของเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 เมตร แต่ถ้าเป็นผนังทึบจะต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
3. ได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียงก่อนที่จะทำการต่อเติม
หากเจ้าของอาคารต้องการต่อเติมในพื้นที่ชิดเขตที่ดินของเพื่อนบ้าน จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงก่อนเสมอ หากไม่ได้รับการยินยอม จะไม่สามารถทำการต่อเติมในบริเวณดังกล่าวได้ และจะต้องเว้นระยะห่างจากเขตที่ดินของเพื่อนบ้านอย่างน้อย 0.5 เมตร โดยต้องเป็นผนังทึบที่ไม่มีช่องเปิดเท่านั้น เพื่อป้องกันการขัดขวางและความผิดตามกฎหมายในภายหลัง
สรุป
การดัดแปลงอาคาร เจ้าของอาคารต้องทำการยื่นขออนุญาตก่อนทำการต่อเติม-ดังแปลง ซึ่งบางกรณีไม่เข้าข่ายการดัดแปลงเจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต การดัดแปลงอาคารอย่างถูกต้องทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความปลอดภัยในการใช้งานและไม่ติดปัญหาเมื่ออาคารของคุณต้องมีการตรวจสอบอาคาร อาคารที่จัดอยู่ใน 9 ประเภทตามกฎหมายต้องมีการรายงานการตรวจสอบอาคาร จะแบ่งออกเป็นตรวจสอบอาคารประจำ (1 ปีครั้ง) และตรวจสอบใหญ่ (5 ปีครั้ง)
